小型辦公室出租怎麼評估：1～5 人幾坪、月總成本、能不能登記公司

作者｜紅點商務中心　林鼎鈞律師・郭庭佑執行長

找小型辦公室，多數人第一個問的是「一個月多少錢」。房東或業者報一個數字，聽起來可以，就約看屋了。

可是 1～5 人的小團隊，會出問題的地方通常不在那個數字。坪數報的是登記面積還是室內面積、兩張桌子擺下去還剩多少走道、月租是含稅還是房東實拿、這個地址能不能拿去登記公司、沒人在的時候掛號信誰收，這幾件事在簽約前都問得到答案，簽了之後才發現就很難改。

這篇只處理一種空間：按月租、門可以鎖、給 1～5 人用的小間辦公室。照「要幾坪、每月總共花多少、能不能登記與收信」的順序，一項一項算給你看。至於辦公室有哪幾種型態、各自適合誰，另一篇辦公室出租的五種型態已經比過，這裡不重複。

文中的條文與數字，是 2026 年 10 月 12 日從全國法規資料庫與主管機關網站查到的版本；租金範圍是 10 月 15 日查的。

小型辦公室、個人辦公室、微型辦公室：先分清楚是時租還是月租

小型辦公室沒有法律上的定義。市場上叫它個人辦公室、微型辦公室、商務辦公室或獨立辦公室，指的大致是同一種東西：一間有門、可以上鎖、通常給 1～5 個人用的小空間。判斷一個空間算不算小型辦公室，看三件事：門能不能鎖、是不是只有你們在用、能不能按月固定用同一間。

要先分清楚的是計費方式，因為同一個名字底下有兩種完全不同的需求。

比較項目	時租的小空間	月租的小型辦公室
怎麼算錢	按小時或按時段	按月，通常要簽約、付押金
東西能不能留在裡面	不能，用完要清空	可以，桌椅、螢幕、文件都放得住
有沒有固定地址	沒有	有，才談得到公司登記與收信
適合的情況	偶爾開會、面談、錄音錄影	每週大部分日子都要進去工作

搜尋「個人辦公室」的人，有一部分其實在找按小時訂的小房間。一個月只需要用幾次，時租比較省；要的是每天有固定位子、公司有固定地址，才需要往下算月租的小型辦公室。

這篇接下來談的都是月租。

小型辦公室要幾坪：1～5 人的坪數估算

業者的頁面多半只寫「適合 1～5 人」，沒有寫幾坪才夠。這一節給你一個自己算得出來的方法。

法規只規定下限：每人 10 立方公尺

台灣對辦公空間大小的硬性規定，寫在職業安全衛生設施規則第 309 條：雇主對於勞工經常作業的室內作業場所，扣掉設備和離地 4 公尺以上的空間之後，每一位勞工原則上要有 10 立方公尺以上的空間。

立方公尺是體積，換成面積要除以天花板高度。假設天花板 2.8 公尺，10 除以 2.8 大約是 3.6 平方公尺，差不多 1.1 坪。

每人 1.1 坪是「不違規」的底線，不是「好用」的標準。它有點像電梯上貼的限載人數：告訴你最多能站幾個人，沒有說站幾個人才不擠。另外，這一條規範的是雇主對勞工的責任；一個人開公司、沒有請人，並不直接適用，但可以當成最低參考。

國外的下限也差不多。英國職業安全衛生主管機關 HSE 的問答頁寫的是每人至少 11 立方公尺，天花板超過 3 公尺的部分只算到 3 公尺，並且提醒這是最低值，家具占掉很多空間時可能不夠。日本的事務所衛生基準規則第 2 條也是每人 10 立方公尺，同樣不計設備占掉的容積與離地 4 公尺以上的空間。這兩個是國外的規定，放在這裡只是對照。

規劃用的基準：每人 8 平方公尺，會議桌另外算

真的要擺桌子、放櫃子、留走道，可以參考政府自己規劃辦公室時用的數字。行政院與所屬各機關辦公處所空間及面積規劃原則給一般人員的辦公室面積是每人 8 平方公尺，約 2.4 坪；會議室另外用每人 5 平方公尺乘上預計開會的人數來算，茶水間最小 5 平方公尺。

這份原則是給公家機關用的，民間沒有義務照做，但它是少數公開、有出處的每人面積基準。照它算，1～5 人的小型辦公室大約是這樣：

人數	法規下限換算（天花板 2.8 公尺）	座位區（每人 8 平方公尺）	再加一張 4 人會議桌（多 20 平方公尺）
1 人	約 1.1 坪	約 2.4 坪	約 8.5 坪
2 人	約 2.2 坪	約 4.8 坪	約 10.9 坪
3 人	約 3.2 坪	約 7.3 坪	約 13.3 坪
4 人	約 4.3 坪	約 9.7 坪	約 15.7 坪
5 人	約 5.4 坪	約 12.1 坪	約 18.2 坪

1 坪約 3.3 平方公尺。表內是依上面兩份文件換算的結果，不是法定坪數。

看這張表會發現一件事：一張 4 人會議桌要的面積，跟兩到三個人的座位差不多。小型辦公室要租多大，差距最大的往往不是人數，是「會議要不要在自己的房間裡開」。大樓或商務中心有共用會議室可以訂的話，要租的就只是座位區。

擺設時還有一個數字可以用。同一部規則的第 31 條要求室內工作場所的主要人行道不得小於 1 公尺。兩張桌子擺好之後，量一下椅子拉開後走道剩多少，就知道擠不擠。

小間辦公室還有一個容易被忽略的條件：通風。第 312 條訂了必要時以機械通風換氣的標準，原則是每個人占的空間越小，要送進來的新鮮空氣越多。每人不到 5.7 立方公尺的場所，每人每分鐘要 0.6 立方公尺以上；每人 14.2 立方公尺以上、未滿 28.3 立方公尺，是 0.3 立方公尺以上。把一層樓隔成好幾間的小辦公室，中間那幾間常常沒有對外窗，看屋時要問有沒有新鮮空氣進得來，不是只看冷氣夠不夠冷。

房東報的坪數，要問是哪一種

最後一步是對口徑。房東或仲介報的坪數常是登記面積，裡面可能含電梯間、走廊這些大家共用的部分；你算出來的是室內真正能擺桌子的面積。兩個數字差多少，每一棟樓不一樣。

做法不難：看屋時帶捲尺，量室內的長和寬（公尺），相乘之後除以 3.3，就是室內坪數。假設你需要室內 8 坪，而那一棟的共用部分占登記面積三成，要找的就是登記約 11 坪多的單位。

這一節的重點：先用「人數乘以 8 平方公尺」抓座位區，再決定會議桌要不要自己擺，最後把室內坪換成房東報價用的那種坪。

小型辦公室出租行情：桃園每月租金的大致範圍

小辦公室一個月多少錢，這裡只給大範圍，不給單一數字。資料有兩種：一是租屋平台 591 上的桃園辦公室刊登，2026 年 10 月 15 日查閱，10～30 坪有 133 筆、10 坪以下有 137 筆，是房東或業者的開價；二是內政部實價登錄的開放資料，桃園市租賃日期在 2025 年 5 月到 2026 年 8 月、主要用途登記為辦公室的案件，是實際簽約的租金，但不是每一份租約都會登錄。

物件類型	每月租金大致範圍	每坪每月	依據
10～30 坪，向房東整間租	約 1 萬～4 萬元	約 500～1,300 元	591 刊登 133 筆；實價登錄 15～30 坪 78 筆
10 坪以下的小間（商務中心或分租的獨立辦公室，多半給 1～4 人）	約 5,000～1.8 萬元	不適合換算	591 刊登（扣掉借址登記與開放座位）；實價登錄 15 坪以下 29 筆
按小時租的小空間	依物件差異大，建議實地詢價	—	—

範圍刻意抓寬，涵蓋查到的大部分案件，僅供參考，仍有少數落在範圍外。讀這張表要注意三件事。

第一，10 坪以下的小間，月費常把水電、管理費、網路或家具包在一起，換算成每坪會高得不自然，所以這一列不寫每坪單價。591 上這個坪數區間還混了很多一個月一千元上下的借址登記與開放座位，那不是獨立辦公室，已經排除。

第二，範圍的上緣多半是青埔高鐵站、藝文特區一帶的新大樓，或租金含車位的案件；下緣多半是車站周邊的舊大樓或屋況簡單的單位。同樣的坪數，地段和屋況就可能差到一倍以上。

第三，口徑並不一致。平台上的是開價，簽約時還可以談；有的租金含管理費或車位，有的不含；坪數有的是含公共設施的登記面積，有的是實際使用面積。所以這張表只能拿來抓預算的大範圍，不是固定行情，也不是任何一家業者的報價，實際金額依物件與條件而定。

拿前一節的坪數表來對：三個人、會議桌自己擺，室內大約要 13 坪；假設共用部分占三成，登記面積接近 19 坪，落在表裡 10～30 坪那一列。

想自己查，可以到內政部的不動產交易實價查詢服務網，選租賃、桃園市，建物型態選辦公商業大樓，看最近一年你想找的那一區有哪些案件。

月總成本怎麼算：把辦公室月租換算成每月實際支出

月租像機票的票面價。真正從戶頭出去的錢，還要加上稅、行李和選位。租辦公室也一樣，可以用一條式子算出來：

月總成本 ＝ 租金（含稅負）＋ 管理費 ＋ 水電 ＋ 網路電話 ＋ 清潔與耗材 ＋ 一次性費用 ÷ 預計使用的月數

下面一項一項看。

租金先問清楚：含稅，還是房東實拿

這一項很多小團隊簽了約才發現。公司或行號向個人房東租辦公室，付租金時有兩筆錢要先扣下來，替房東繳給政府：

• 所得稅扣繳 10%。所得稅法第 88 條規定事業給付租金要扣繳，各類所得扣繳率標準第 2 條訂的比率是給付額的 10%；同標準第 13 條規定，每次應扣繳的稅額不超過 2,000 元可以免扣。換句話說，單次付的租金在 2 萬元以內不用扣。
• 二代健保補充保費 2.11%。依全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第 4 條，單次給付的租金達 2 萬元就要扣；費率見健保署的說明文件。

兩個門檻差一個字。月租剛好 2 萬元：所得稅不用扣，補充保費要扣 422 元。

負責扣這兩筆錢的是承租的事業本身（所得稅法第 89 條）。沒有依規定扣繳，被通知補繳、補報並處罰的是承租這一方，不是房東。

更要緊的是合約怎麼寫。假設談好的數字是 25,000 元：

合約寫法	你每月實際負擔	房東實收	替房東繳出去的
月租 25,000 元（含稅）	25,000 元	21,972 元	扣繳 2,500 元、補充保費 528 元
房東實拿 25,000 元	約 28,445 元	25,000 元	扣繳約 2,845 元、補充保費約 600 元

第二種寫法，稅和保費變成你出。財政部稅務入口網的問答說明，約定由承租人替出租人負擔的費用與稅捐，視同租金支出。照這個原則，要用「實拿金額 ÷（1 − 10% − 2.11%）」回推出給付總額，再照總額扣繳。同樣一句「兩萬五」，含稅和實拿每個月差了三千多元，大約多一成四。

房東如果是公司或有稅籍的營業人，情況不同：出租在加值型及非加值型營業稅法上屬於銷售勞務，對方會開統一發票，租金外加營業稅，現行徵收率是 5%。同法第 15 條規定，進項稅額可以從銷項稅額裡扣減；你適用哪一種計稅方式、這筆稅扣不扣得掉，可以請記帳士確認。

管理費、水電、網路：問「誰付、怎麼算」

• 管理費：由誰負擔要寫進合約。替房東付的管理費，同樣會被視為租金的一部分。
• 水電：有沒有獨立電表、冷氣是自己的還是大樓中央空調、下班後與假日開空調要不要另外收費。
• 網路與電話：自己牽線要等施工，電信合約通常也有綁約期；租期比綁約期短，要把提前解約的費用算進去。
• 清潔與耗材：公共區域誰打掃，飲水和事務機自己準備還是共用。

一次性費用要除以月數

押金會退，不算花掉，但它會壓住一筆現金，幾個月要在簽約前談定。真正花掉的是裝修、家具，以及退租時把空間恢復原狀的費用。這些錢要除以你預計使用的月數，才看得出每個月的重量。押金、提前解約、回復原狀這幾條怎麼談，辦公室租約的條款另一篇有完整說明。

月總成本試算：兩人團隊的例子

假設兩個人的小團隊，向個人房東租一間小辦公室。下面的數字是為了示範算法而假設的，不是行情：

項目	假設	每月金額
租金	房東實拿 22,000 元，稅與補充保費由承租人負擔	約 25,031 元
管理費	由承租人負擔	1,500 元
水電	兩個人、一台冷氣	2,000 元
網路	一條寬頻	1,000 元
清潔與耗材	自己準備	500 元
一次性費用攤提	裝修、家具與退租復原共 15 萬元，用 24 個月	6,250 元
月總成本	以上合計	約 36,281 元

報價是 22,000 元，每個月實際要準備的是 36,000 元左右。如果只用 12 個月，一次性費用的攤提會變成每月 12,500 元，月總成本超過 42,000 元。用得越短，自己裝修的那種租法越不划算。

商務中心的小間辦公室，通常把上面好幾項包進一個月費裡，家具和網路是現成的。它的月費看起來會比同坪數的空屋高，比的時候要拿月總成本對月總成本，不要拿月租對月費。

項目	自己向房東租一小間	租商務中心的小間辦公室	簽約前要問的一句話
租金的稅	個人房東要扣繳與補充保費；公司房東外加營業稅	多半開發票、外加營業稅	報價含稅嗎？
管理費、水電	多半另計	多半含在月費，加班用電可能另計	哪些含、哪些另計？
網路、家具	自己準備	多半現成	頻寬多少、桌椅幾組？
會議空間	自己擺，或沒有	多半可訂共用會議室	每月含幾小時、超過怎麼算？
一次性費用	押金、裝修、復原	押金，通常不用裝修	押金幾個月、退租要做什麼？

租來的小型辦公室可以登記公司嗎：文件、用途與稅籍三個條件

可以，但要過三關。這三關分屬不同的機關，過了一關不代表另外兩關也過。

第一關是文件：租賃契約可以代替所有權人同意書

公司設立登記要證明這個地址你有權使用。以有限公司為例，依公司登記辦法的附表〈有限公司登記應附送書表一覽表〉，要附建物所有權人同意書與所有權證明文件的影本；同一張表的備註寫明，同意書要載明同意提供使用的公司名稱，建物是公司自己的、或者檢附租賃契約影本，就免附同意書。

也就是說，跟屋主本人簽的租約，本身就能拿來辦登記。實務上建議在租約裡多寫一句，載明承租人可以用這個地址辦理公司登記與稅籍登記，免得事後各說各話。

開的是行號（獨資或合夥）也一樣。商業登記申請辦法第 5 條規定，所有權人同意書可以用商業與所有權人簽的租賃契約代替，也可以用載明得辦理商業登記或供營業使用的租賃契約代替。

跟你簽約的如果不是屋主，而是把整層租下來再分租的人，就多一層。民法第 443 條規定，承租人沒有經過出租人同意不能轉租；租的是房屋時，只要原租約沒有寫不准，可以把其中一部分轉租出去。所以要看到原租約，確認裡面沒有禁止轉租、也沒有禁止登記。登記機關要不要一併看原租約，送件前先問清楚。

第二關是分區與用途：登記核准不等於可以在那裡營業

公司登記審的是文件。那個地方依都市計畫能不能做你這一行、建物的使用執照是不是辦公用途、消防合不合規定，是另外幾套法規在管。登記下來了，實際使用如果違反土地使用分區或建築管理的規定，仍然可能被處罰。都市計畫法第 79 條訂的是 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，對象是土地或建築物的所有權人、使用人或管理人，還可以勒令停止使用。

一般坐辦公桌的工作（設計、顧問、貿易、軟體）問題通常不大；客人頻繁進出、要存放貨物或有特殊設備的行業，簽約前要先向地方政府確認。在桃園，可以先用市政府的土地使用分區線上查詢及證明核發系統查那一筆土地的分區，再向都市發展局與建築管理單位確認你的行業能不能在那裡做。

第三關是稅籍：開始營業前要有

依加值型及非加值型營業稅法第 28 條，營業人要在開始營業前辦稅籍登記。公司這一塊比較單純，稅籍登記規則第 3 條規定，公司的稅籍登記由國稅局依公司登記機關提供的資料辦理。

還沒設立公司、正在找地址的人，可以先看一人公司怎麼成立，裡面有從名稱預查到稅籍登記的設立步驟。

辦公室沒人在的時候：掛號信與公文怎麼算送達

一兩個人的辦公室，出去跑客戶就沒人在。信沒人收，後果比想像中大。

公司的登記地址在法律上就是它的住所（公司法第 3 條）。政府機關寄給公司的文書，依行政程序法第 72 條送到事務所或營業所。當場找不到人，第 73 條允許交給那個處所的接收郵件人員；連這樣也做不到，第 74 條允許把文書寄存在郵局或警察機關，在門口貼一張通知、信箱裡再放一張，作為送達。寄存的文書只保存三個月。

所以「沒收到信」不等於「沒有送達」。稅單的繳納期限、補正的期限，不會因為你沒去領信就停下來。公司法第 28 條之 1 還規定，主管機關要送給公司的公文書送不到時，會改送給代表公司的負責人，再送不到可以用公告代替。

租小型辦公室之前，把這幾件事問清楚：

• 大樓有沒有管理員或櫃檯代收掛號信，代收之後怎麼通知你。
• 信箱上能不能標示公司名稱。
• 你出差或休假時，誰負責看信箱。

登記地址要選一個「信一定有人收」的地方，這比地址好不好聽重要。

自己找房東租，還是租商務中心的獨立辦公室：用三個數字判斷

兩種租法沒有誰一定比較好，差別在錢花在哪裡、綁多久。把三個數字填進去，答案通常就出來了。

1. 預計用幾個月。一次性費用除以月數，是自己找房東租這條路的關鍵。打算待三年以上、人數也穩定，自己裝修的成本攤得開；一兩年內人數可能變、地點可能換，現成的空間比較不會白花錢。
2. 每週進辦公室幾天。一週只進去一兩天，先回頭想時租或共用座位夠不夠。
3. 會議與訪客多不多。常有客戶來，會議空間與有人接待的價值就高；幾乎不見客，租座位區就好。

從營運商務空間、處理辦公室租賃的角度看，1～5 人的團隊最常漏算的不是租金，是「會議桌要不要自己擺」和「信誰收」這兩件事。前一件決定要租幾坪，後一件決定地址能不能安心拿來登記。

地點怎麼選是另一個題目。桃園幾個交通節點各自適合哪一種移動方式，可以看桃園辦公室出租的區位比較。

人在桃園、中壢一帶的話，紅點商務中心在藝文特區、經國轉運站旁與機場捷運 A22 站附近各有一館，辦公室採霧面玻璃隔間，登記地址、會議室與法律、會計資源可以一起安排。帶著算好的坪數和這三個數字去現場看一次，再決定也不遲。

常見問題