自用住宅營業登記：房屋稅、地價稅怎麼變，賣房前要先做什麼

作者｜紅點商務中心　林鼎鈞律師・郭庭佑執行長

公司要設立，地址欄要填；家裡剛好有一間空房，填自己家最省事。很多人就是這樣把自用住宅當成公司登記地址、拿去辦營業登記的，之後才發現這個地址牽動的還有房子自己的稅。

先講答案。自己的住家可以拿來登記公司或行號；登記之後，房屋稅與地價稅要照實際拿多少面積來營業重新算，賣房時的自用住宅優惠則要看往回一年、五年或六年有沒有供營業使用。真正容易出事的，不是多繳的那一點稅，是該申報的沒申報，還有賣房前才想到要遷出。

這篇只寫「自己的房子、登記自己的公司或行號」，把房子借給別人登記是另外的題目。條文與函釋都是 2026 年 10 月 12 日實際讀到的版本；稅率以桃園市為例，其他縣市要查當地的自治條例。

自用住宅營業登記會牽動四種稅：持有時兩種，賣房時兩種

辦公司設立登記的時候，我常被問「登記在家可不可以」，卻很少有人接著問：這間房子幾年之內會不會賣？後面這一題，才決定前面那一題的答案。

先回答住家可不可以登記公司。公司法與商業登記法沒有禁止把登記地址設在住家；國稅局辦稅籍登記，看的是有沒有固定的營業場所。那個地址能不能作那一種營業，要另外問都市發展局與建築管理機關。登記地址、稅籍地址與營業地址是三個不同的概念，公司地址怎麼選那一篇有整理。

稅這一邊，一間自住的房子平常有兩張稅單，賣的時候另外有兩筆：

什麼時候	哪一種稅	自用的優惠	供營業會怎樣
每年 5 月	房屋稅	自住 1.2%	營業的面積改按非住家用稅率，桃園是 3%
每年 11 月	地價稅	自用住宅用地千分之二	營業的比例改按一般用地稅率，千分之十起
賣房	土地增值稅	自用住宅用地 10%；兩年內換屋可以申請重購退稅	出售前一年內供營業就不適用；一生一屋是五年內
賣房	房地合一稅	自住 400 萬元以內免稅，超過的部分 10%	交易前六年內供營業就不適用

前三種找地方稅務局，房地合一稅找國稅局。表裡的數字是條文所定，僅供參考，實際稅額以稽徵機關核定為準。

可以想成房子身上貼了四張「自用」的標籤。把公司登記進來，四張不會同時被撕掉，但各有各的規則：有的看面積，有的看時間。自用住宅營業登記真正的成本，是持有時每年多繳的稅，加上賣房時可能用不到的優惠，兩邊要一起算。

住家營業登記後的房屋稅：營業面積按非住家用稅率，最低算六分之一

房屋稅看的是房子怎麼用。房屋稅條例第 5 條在 2024 年修正、同年 7 月 1 日施行，把稅率分成兩大類：住家用的自住是房屋現值的 1.2%（全國只有一戶、供自住而且現值在一定金額以下的是 1%），其他住家用是 2% 到 4.8%；非住家用的供營業使用是 3% 到 5%。實際的徵收率由各縣市在這個範圍裡訂。桃園市房屋稅徵收率自治條例第 2 條訂的是：自住 1.2%，供營業 3%。

同一間房子又住人又營業，條文是這樣算的：

房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

白話講就是照面積切：拿一個房間當辦公室，那個房間按營業用，其餘按住家用。營業的面積再小，也至少要算全部面積的六分之一。財政部 1970 年的令說，不足六分之一的以六分之一為準；1977 年的函釋補充，多層的房子以每一層的面積為計算基準。

切開之後，住家的部分還算不算自住？現行條文對自住多了一個要件：本人、配偶或直系親屬要在那間房子辦竣戶籍登記，而且沒有出租或供營業。官方的例子是新竹市稅務局 2025 年的說明：三層的透天厝，一樓改成網拍的囤貨倉庫，一樓全部按營業用稅率，二、三樓仍適用自住的稅率。住家登記公司之後，房屋稅不是整間變成營業用，而是營業的面積按營業用、其餘仍按住家用。

房屋稅不看有沒有登記，看有沒有拿來營業。桃園市地方稅務局的問答寫得很白：房屋提供營業用，不論該營利事業是否取得執照，都按營業用稅率課徵。

自用住宅營業登記後的地價稅：營業部分改按一般用地稅率

地價稅的自用住宅優惠，定義寫在土地稅法第 9 條：

本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

符合的土地，第 17 條規定按千分之二計徵，都市土地以 3 公畝為限，本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限。不符合的，回到第 16 條的一般用地稅率：基本稅率千分之十，超過累進起點的部分再往上累進。同一塊地，自用住宅用地是千分之二，一般用地從千分之十起，至少差五倍。

房子只有一部分營業，地也可以切。財政部的適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則第四點規定，同一樓層自用與非自用的部分能明確劃分的，按房屋實際使用情形所占土地面積比例認定；樓房按各層的使用情形。財政部稅務入口網也寫，房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用。

算式不難。花蓮縣地方稅務局在一則說明裡用的是：

土地面積 × 供自用住宅使用的房屋面積 ÷ 房屋總面積 ＝ 可以適用自用住宅用地稅率的土地面積

用假設的數字走一次。公寓的房屋面積 90 平方公尺、土地持分 30 平方公尺，拿 15 平方公尺的一個房間當辦公室，剛好是六分之一：地價稅有 30 × 75 ÷ 90 ＝ 25 平方公尺仍按自用住宅用地稅率，另外 5 平方公尺改按一般用地稅率；房屋稅是六分之一按營業用、六分之五按住家用。數字是假設的，僅供參考。

只把住家當登記地址、沒在家營業：財政部准許維持住家用稅率的情形

很多人是公司登記在家，生意卻不在家裡做：貨在倉儲，訂單在平台，人在外面跑。稅法看的是房子實際有沒有被拿來營業，財政部陸續給過幾種解釋：

情形	財政部怎麼說	講到哪些稅
網路銷售	2015 年的令：住家作為網路銷售的營業登記場所，實際交易都在網路交易平台完成，房屋沒有供辦公或堆置貨物等其他營業使用，准繼續按住家用與自用住宅用地稅率	房屋稅、地價稅
營業活動都用行動裝置完成	2018 年的令：房屋與土地是負責人本人或配偶、直系親屬所有，沒有僱用員工，營業活動都以行動裝置完成，房屋沒有供辦公或存放營業相關的設備及物品，得申請	房屋稅、地價稅
實際在別處營業	2003 年的函釋：果菜、肉販、流動攤販以住家登記，實際在市場營業；1985 年與 1979 年的函釋：魚販、個人計程車	房屋稅；後兩則是土地增值稅
家庭手工藝副業	1985 年的函釋：在自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業，沒有營業牌號、沒有僱人、免辦營業登記	房屋稅、土地增值稅

這張表要看清楚兩點。

一是條件：它是一整組，缺一個就不算。新竹市稅務局那個例子做的是網拍，但一樓拿來囤貨，就整層按營業用了。東西都在網路上賣還不夠，房子裡還要沒有辦公、沒有堆貨。

二是稅目：每一則講到的稅不一樣。2015 年與 2018 年兩則令只寫到房屋稅與地價稅；賣房時的土地增值稅與房地合一稅能不能比照，令文沒有寫。打算賣房的人，不要拿房屋稅的解釋去推論土地增值稅或房地合一稅，要直接問地方稅務局與國稅局。這些情形也都要由地方稅務局認定，不是登記了就自動適用。

自用住宅營業登記申請按面積課徵：向地方稅務局申報的方式、期限與罰則

登記辦完，不會有人通知你去改房屋稅。營業登記在登記機關與國稅局，房屋稅與地價稅在地方稅務局，中間這一步要自己走。

兩種稅各有一張申請書，期限也不一樣：

	房屋稅（房屋稅條例第 7 條）	地價稅（土地稅法第 41 條、施行細則第 15 條）
開始營業，稅額增加	變更的次期開徵 40 日以前申報；自變更的次期適用，逾期或沒有申報也一樣	原因、事實消滅時應即申報；施行細則定為 30 日內
改按面積或恢復自用，稅額減少	每期開徵 40 日以前申報，也就是 3 月 22 日以前；逾期自申報的次期適用	開徵 40 日前申請，也就是 9 月 22 日前；逾期自申請的次年適用
漏報的後果	補稅，並按所漏稅額處 2 倍以下罰鍰（第 16 條）	追補，並處短匿稅額 3 倍以下罰鍰（第 54 條）

房屋稅從 2024 年 7 月起改成按年計徵：每年 2 月末日是納稅義務基準日，5 月開徵，課的是上一年 7 月 1 日到當年 6 月 30 日這一期（第 6 條之 1）。從哪一期開始按營業用，要看變更落在哪一期，財政部稅務入口網的說明可以對照。

桃園市地方稅務局的變更房屋使用情形申請與地價稅自用住宅用地申請，都是一般案件 10 日、需要會勘的 18 日，也可以線上申辦。申報的重點是把住家與營業各自的面積講清楚，稅務局必要時會到現場看。

公司遷出住家之後：房屋稅與地價稅怎麼恢復自用稅率

公司搬到辦公室、改用別的登記地址，或是不做了，住家的稅都不會自己改回來。要做三件事，順序不能反。

第一件，先把稅籍遷走或註銷。營業稅法第 30 條規定，登記事項有變更或廢止，要在事實發生之日起 15 日內申請變更或註銷稅籍登記。公司與行號的地址變更登記要先辦妥，流程可以看公司地址變更流程那一篇。

第二件，向地方稅務局申報房屋使用情形變更。財政部 1977 年的函釋講得很直接：停業期間，在沒有依法申請歇業註銷登記、也沒有申報房屋變更使用之前，按營業用稅率課徵房屋稅。1999 年的函釋留了一條路：納稅義務人能提供確切證明，或經查得使用情形確實已經變更的，准按實際使用情形追溯。公司搬走了卻沒有去申報，房屋稅會繼續照營業用課；能不能追溯，要看拿不拿得出證明。

第三件，地價稅要重新申請。財政部 2004 年的函釋寫的是：原適用自用住宅用地稅率的土地，地上建物變更供營業或出租使用，其後註銷營業或出租終止，再供自用住宅使用的，仍應依規定重新提出申請。期限是當年的 9 月 22 日前，逾期就要等到下一年。

房屋稅的期限在 3 月，地價稅在 9 月，很容易只辦一邊。兩張申請書同一天送，是最不會出錯的做法。只辦了房屋稅的人，財政部 1999 年另一則函釋留了補救：期限前已申請把房屋改為住家用、要件也符合的，可以把那個申請日視為自用住宅用地的申請日。

自用住宅營業登記後賣房：土地增值稅自用稅率要等遷出滿一年

賣房時第一筆大的稅是土地增值稅。桃園市地方稅務局的說明是：一般稅率分 20%、30%、40% 三級，自用住宅用地稅率是 10%。土地稅法第 34 條在給這個優惠的同時，寫了一句：

前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。

賣房前要先做什麼，答案就在這一句。公司登記在家的房子，想用 10% 的自用住宅用地稅率賣，要先讓這間房子沒有供營業使用滿一年。

這一年怎麼算，要三則函釋一起看。

• 怎樣算沒有供營業：財政部 1986 年的函釋說，以辦妥註銷營業登記或營業地址變更登記為認定原則；另列了幾種視為無供營業的情形，例如房屋已申報改為自住並經核准、沒有出租，或提出其他確切證明。
• 從哪一天起算沒有營業：1992 年的函釋說，在事實發生後 15 日內申請變更或註銷登記的，以申請書所載的遷出或歇業日期為準；超過 15 日才去申請的，一律以稽徵機關受理的收件日期為準。
• 從哪一天往回推一年：2023 年的令說，訂約之日起 30 日內申報移轉現值的，以訂約日為準；超過 30 日才申報的，以申報日為準。

三則接起來，就是一條時間線。假設公司 3 月 1 日搬離住家：15 日內辦了稅籍遷出，起算日就是 3 月 1 日；拖到 5 月才辦，起算日變成 5 月收件的那一天，一年的終點也往後兩個多月。

稅務局怎麼知道？財政部的自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點寫得很具體：承辦人會調出售前一年內房屋稅與營業稅的電腦檔案資料，國稅局依稅籍主檔查那個地址有沒有營業商號。賣房時的審查是拿地址去對稅籍主檔；公司的稅籍還掛在家裡，就會被看到。

只有一部分營業的房子，不是整筆失去優惠：桃園市地方稅務局的說明是，可以申請依比例分別按自用及一般稅率課徵。臺中市政府地方稅務局 2026 年 5 月的說明舉的例子也一樣：原本出租營業的一樓，辦了歇業、結束租約之後，還要等滿一年再出售。

一生一屋、重購退稅與房地合一稅：回溯五年、六年與重購後五年

一年只是最短的那一個。同一間房子，後面還有幾個更長的期間：

優惠	條文	關於營業的要件
土地增值稅自用住宅用地稅率（一生一次）	土地稅法第 34 條第 2 項	出售前一年內，未曾供營業使用或出租
土地增值稅一生一屋	土地稅法第 34 條第 5 項	出售前五年內，無供營業使用或出租
土地增值稅重購退稅	土地稅法第 35 條、第 37 條	出售前一年內曾供營業或出租不適用；重購後 5 年內移轉或改作其他用途要追繳
房地合一稅自住優惠	所得稅法第 4 條之 5	交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用
房地合一稅重購退稅	所得稅法第 14 條之 8	重購後 5 年內改作其他用途或移轉要追繳

一生一次與一生一屋要分開看。一生一次是第 34 條第 4 項的「以一次為限」；用過之後再賣自用住宅，符合第 5 項的五個條件才不受一次的限制，俗稱一生一屋。它的面積上限比較小，還要持有土地 6 年以上、在該地設籍並持有該住宅連續滿 6 年、出售時本人與配偶及未成年子女沒有其他房屋。其中關於營業的那一條，是出售前五年內無供營業使用或出租。

重購退稅要顧兩頭。賣掉的那一間，出售前一年內不能供營業；買進來的那一間，五年內不能改作其他用途。用重購退稅買的新家，五年內拿去登記公司並實際營業，就可能碰到第 37 條的追繳。

房地合一稅是國稅。所得稅法第 4 條之 5 的自住優惠，除了交易前 6 年內不能出租、供營業或執行業務使用，還要設籍、持有並居住連續滿 6 年，而且 6 年內沒有用過。符合的話，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分按 10% 課徵；不符合，就依第 14 條之 4 按持有期間適用 15% 到 45% 的稅率。

賣房前要先做的事：照時間排的檢查順序

把前面的規定照時間排好，賣房前要做的是這幾件：

1. 先查現況。用財政部的稅籍登記資料公示查詢以地址查自己家有沒有營業中的營業人，再看最近一期的房屋稅繳款書是按住家還是營業在課。用地址反查的步驟，可以看公司地址查詢怎麼查那一篇。
2. 還有公司或行號登記在這裡，先辦遷出或註銷，而且在事實發生後 15 日內辦，讓起算日落在真正搬走的那一天。
3. 同一天向地方稅務局送兩張申請書：房屋使用情形變更，與地價稅自用住宅用地。
4. 算日子。土地增值稅一生一次要從遷出日起滿一年，一生一屋是五年，房地合一稅自住優惠是六年。簽買賣契約的日子，排在這之後。
5. 簽約後 30 日內申報土地移轉現值，並在申報書上註明自用住宅字樣（土地稅法第 34 條之 1）。

這張清單裡最不能補救的是時間：一年、五年、六年都是往回算的，少一天都不行。所以想賣房，第一步不是找買方，是先確認家裡的登記與稅籍。

用自家還是另找登記地址：把稅與賣房計畫一起算

自用住宅拿來辦營業登記，合法，也常見。它適不適合你，要看兩件事。

先看生意實際在哪裡做。交易都在平台完成、家裡沒有辦公也沒有堆貨的網路賣家，符合財政部的函釋，房屋稅與地價稅有機會維持原樣。家裡會堆貨、客人會上門、有員工進出的，就要照面積切。電費也看用途：台灣電力公司的用途變更說明舉的例子，是住家變更為商店時申請改為營業用電。

再看這間房子幾年內會不會賣。短期內不賣，多出來的是每年的房屋稅與地價稅，算得出來。一兩年內要賣，或是想用一生一屋、房地合一稅自住優惠，登記在家等於讓那幾個期間重新起算。短期內要賣房的自用住宅，不適合拿來當公司的營業場所。

國外的官方說明，同樣是看實際怎麼用。英國政府把沒有把住家的一部分專門拿來做生意列為賣自住房屋免資本利得稅的條件，偶爾當辦公室的房間不算；美國國稅局的售屋說明寫，生活空間裡的居家辦公室，賣房時不必把獲利拆開算。兩國的規定只作對照，不能套到台灣。

不想讓住家的稅跟公司綁在一起，就把登記地址放到別的地方：自己租的辦公室，或是商務中心的登記地址。像紅點商務中心在桃園與中壢的據點，提供的就是這一種登記地址。這樣做只是讓住家維持原來的使用情形，不是用了商務中心的地址就一定省稅。地址本身有費用，適不適合也要看行業。哪些行業適合、費用怎麼看，借址登記合法嗎那一篇有整理。

登記地址只是表格上的一行字，背後卻是一棟房子四種稅的算法。先想清楚房子的打算，再決定公司要登記在哪裡。

常見問題