住家借人登記公司風險：房屋稅、信件、債務與怎麼請對方遷出

作者｜紅點商務中心　林鼎鈞律師・郭庭佑執行長

朋友要開網拍公司，問能不能先登記在你家：「只是掛個地址，不會吵到你。」房客也可能來問，想用租屋處登記他的工作室。

先講答案。把住家借給別人登記公司，法律沒有禁止；要想清楚的，是簽名之後哪些事會落到你身上。有四件：稅單照樣寄給你、別人公司的信會寄到你家、公司欠債時你的東西會不會被牽連、以後對方不搬走怎麼辦。

這篇只寫出借地址的人：親友、房東，或是被家人開口的那一位。自己的住家登記自己的公司是另一個題目；借出去的那一方，要顧的是自己的稅單、信箱，以及以後收不收得回來。條文與函釋都是 2026 年 10 月 12 日實際讀到的版本。

住家借人登記公司，出借人簽名前要看懂的同意書與租約

對方要用你的地址，登記機關要看到你同意。辦公司設立登記時，地址常常是最後才補上的一欄，卻是之後最難收回的一欄。

公司這邊，公司登記辦法的附表〈有限公司登記應附送書表一覽表〉要附建物所有權人同意書與所有權證明文件；同意書要載明同意提供使用的公司名稱，附租賃契約影本就免附同意書。經濟部 2019 年的函釋補充，這份租約是所有權人與承租人（公司）之間的；房客個人先租、再轉給公司用，原租約要寫明同意轉租，才能免附同意書。

行號（獨資或合夥）依商業登記申請辦法第 5 條，所有權人不是負責人時要附同意書，也可以用租約代替，包括「載明得辦理商業登記或供營業使用」的負責人個人租約。經濟部 2011 年的函釋還說，租約寫了由承租人「負擔營業上必須繳納之稅捐」，也算同意供營業使用。

出借的方式	你簽的是什麼	要注意的地方
不收錢，借給親友的公司	所有權人同意書	同意書上寫哪家公司，就是同意哪家
收錢，租給那家公司	你跟公司簽的租約	公司登記附這份租約就免附同意書
房客想用租屋處登記行號	你們原本那份租約	租約寫了可以辦商業登記、供營業使用，或由房客負擔營業上的稅捐，就能代替同意書
房客想用租屋處登記公司	同意書，或寫明同意轉租的租約	房客個人的租約不能直接當成公司的租約

房東要回頭看自己的租約：寫了「可以辦理商業登記」「供營業使用」這類字，房客就可能拿它去登記行號，不必再來找你簽名。

同意書只能由所有權人出具。經濟部 2009 年的函釋說，這是為了「避免民眾之房屋無故遭他人冒用登記為商業所在地」，房屋稅單上的使用人或管理人不能代簽。

簽下去之後呢？經濟部 2007 年的函釋講明，公司登記採形式審查，內容真不真實屬於司法機關的範疇。2012 年的函釋處理房子換屋主的情形，也說承租的公司與所有權人之間的租約關係「係屬私權範疇，如有爭議，應循司法途徑解決」。簽名那一刻，是出借人最有談判空間的時候；登記辦好之後，想收回多半要靠你們之間的約定或法院。

住家借人登記公司後的房屋稅、地價稅與設算租金：稅單寄給屋主

公司登記在你家，稅單不會改寄給公司。房屋稅條例第 4 條規定，房屋稅向房屋所有人徵收；土地稅法第 3 條規定，地價稅的納稅義務人是土地所有權人。公司就算在你家營業，房屋稅與地價稅的繳款書仍然寄給你、由你繳。

稅會不會變，看房子實際怎麼用。房屋稅條例第 5 條在 2024 年修正、同年 7 月 1 日施行：自住的要件之一是「無出租或供營業情形」；同時住家與營業的，照實際使用面積分開課稅，營業的面積最低算全部面積的六分之一。地價稅的自用住宅用地也要「無出租或供營業用」（土地稅法第 9 條）。面積怎麼切、怎麼申報、公司搬走後怎麼恢復自用、賣房時的自用優惠要往回看多久，各有期限，自用住宅營業登記那一篇有逐項整理，送件前也要問房屋所在地的地方稅務局。

只登記、沒在家營業的，財政部有兩則解釋令可以維持住家用稅率，但適用對象不一樣：

解釋令	條件	借給朋友的公司用得到嗎
2015 年網路銷售令	交易都在網路平台完成，房屋沒有供辦公或堆置貨物	令文沒有限制屋主與公司的關係
2018 年行動裝置令	房屋是負責人本人或其配偶、直系親屬所有，沒有僱用員工，營業活動都用行動裝置完成，房屋沒有放營業用的設備與物品	用不到，只有負責人本人、配偶或直系親屬的房子才算

同樣是借地址，借給兒女的公司與借給朋友的公司，稅上能適用的解釋令不一樣。兩則都要由地方稅務局認定，不是登記了就自動適用。

容易漏掉的是所得稅。所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類第 4 款寫的是：

將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

施行細則第 16 條說，這裡的「他人」是本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。公司是法人，兒女開的公司也一樣。照條文，把房子借給公司營業使用，就算一毛錢都沒收，也可能被國稅局參照當地一般租金算一筆租賃收入。只借地址、房子裡沒有營業，會不會被設算，條文沒有寫到這麼細，要問所轄國稅局。收了錢就是租金，要申報租賃所得。

費用怎麼分也有稅上的效果。財政部 1978 年的函釋處理過股東把房屋無償借給公司、約定由公司負擔房屋稅捐的情形：這筆稅捐視同公司的租金支出，公司要列單申報。「增加的稅由公司出」聽起來很公平，寫進約定前先問會計師，它在稅上可能被當成租金。

寄到家裡的公司信件與法院文書：送達規定、寄存通知與不能拆的信

公司法第 3 條規定，公司以本公司所在地為住所。經濟部 1986 年的函釋說，所在地的用意是讓「利害關係人易與接觸」。登記在你家，你家就是那家公司在法律上的住址；找那家公司的人與文書，都會找到你家。

經濟部 2013 年的函釋說，通知送達公司登記的所在地就算到達，不必交到本人手上，也不問有沒有打開看；訴訟文書另依法定方式送達。信送到你家，法律上通常就算公司收到了；後果在公司身上，但兩邊的關係會先出問題。

法院的文書送到登記地址卻找不到公司的人，民事訴訟法第 137 條可以交給同居人或受僱人，再不行就依第 138 條寄存在派出所：一份通知貼在門口、一份放進信箱，寄存 10 天後生效。政府機關的文書，行政程序法第 73 條還可以交給大樓的接收郵件人員。別人公司的寄存通知，可能就貼在你家門口；社區管理室也可能替那家公司簽收公文。

出借人最常做的事，是把信轉出去。健保署 2023 年的新聞稿講過一個例子：餐館老闆搬店沒改地址，是前房東轉交健保費繳款單，他才發現好幾個月沒繳，還要繳滯納金。對方一搬走，信就會繼續寄到你家，直到他辦完地址變更。

收到寄給公司的信，原封不動交給對方。刑法第 315 條處罰無故開拆或隱匿他人的封緘信函。

公司所在地也是公開資料（公司法第 393 條、商業登記法第 19 條），你家的地址會跟那家公司的名字一起出現在公開查詢裡。想知道自家地址現在登記了哪些營業人，公司地址查詢那一篇有用地址反查的步驟。

公司欠債，出借地址的房子會被查封嗎：強制執行查的是債務人的財產

答案先講：不會因為公司欠債，就查封你的房子。

公司是法人（公司法第 1 條），欠的債是公司的。強制執行法第 4 條規定，強制執行要依執行名義為之；公司的債權人拿到的判決，上面的債務人是公司。出借人的房子登記在出借人名下，不是公司的財產，公司的債權人不能拿對公司的判決來查封、拍賣它。執行名義像一張只寫了公司名字的提貨單，拿著它，提不走寫著你名字的房子。

會碰到的是另一件事。第 48 條規定，查封時得檢查、啟視債務人的居住所、事務所、倉庫。公司登記在你家，執行人員就可能照地址上門，找公司放在那裡的東西，依第 47 條標封。你自己的東西被當成公司的動產查封，可以在執行程序終結前聲明異議或提起第三人異議之訴（第 12 條、第 15 條）。所以公司的貨與設備最好跟你家的東西分開放，自己的大件物品留著購買紀錄。

情況	會不會牽連你	依據
公司欠錢被判決	你的房子不是公司的財產，不在執行範圍	公司法第 1 條、強制執行法第 4 條
執行人員到登記地址查封	公司放在你家的東西可能被查封；你的東西被誤封，要在程序終結前主張權利	強制執行法第 12、15、47、48 條
公司欠稅	保全措施針對納稅義務人（公司）的財產；限制出境的是公司負責人	稅捐稽徵法第 24 條
你同時是股東、董事或負責人	責任另外算，見下一節	公司法第 8、23、99、154 條

出借人同時當股東、董事或掛名負責人：責任就不只是一個地址

上面講的，是只借地址的人。對方如果還請你當股東、董事或負責人，情況就不一樣了。

• 股東：有限公司股東對公司的責任以出資額為限，股份有限公司以繳清股款為限；股東濫用公司法人地位、情節重大時例外（公司法第 99 條、第 154 條）。
• 董事或負責人：有限公司、股份有限公司的負責人是董事（第 8 條）；負責人執行業務違反法令致他人受損害，要與公司連帶賠償（第 23 條第 2 項）。公司欠稅達條文規定的金額，可能被限制出境的也是負責人（稅捐稽徵法第 24 條）。
• 文件：明知不實的事項而使公務員登載，刑法第 214 條有刑責；以偽造文書辦理登記，判決有罪確定後，登記可以被撤銷或廢止（公司法第 9 條第 4 項）。

地址借出去，責任大多在公司；名字借出去，責任就到你自己身上。只是借地址的話，就不要順手在股東或董事的欄位簽名。

住家借人登記公司前的書面約定：期限、用途、費用、信件與遷出

同意書是給登記機關看的，不會寫到你們之間的約定。要保護自己，另外簽一份。

為什麼一定要寫期限？沒收錢、讓對方使用房子，民法上最接近的是使用借貸（第 464 條）。第 470 條規定，沒定期限的，要等依借貸目的使用完畢才返還；連目的都定不出期限，貸與人才可以隨時請求返還。只借一個登記用的地址算不算使用借貸、目的什麼時候算用完，條文沒有直接回答。沒寫期限，「什麼時候可以要回來」就會變成要爭的事。

欄位	寫什麼	為什麼
公司	公司全名、負責人	你同意的是這一家
用途	只當登記地址，或可以在家營業、放貨、有員工進出	影響房屋稅、地價稅與設算租金
期限	起訖日；到期是否續約	沒寫期限，返還時點容易有爭議
費用	稅額增加的部分誰負擔、怎麼算	稅單寄給你
信件	誰收、多久轉交、怎麼通知	法院與稅務文書有期限
遷出	終止後幾天內辦妥公司所在地與稅籍變更，並交核准文件影本給你	登記機關不會主動替你遷
身分	你不擔任負責人、董事、股東或保證人	把地址和名字分開

這份約定要在簽同意書之前寫好；簽完名才談，你手上就少了一張牌。同意書上能不能另外加註期限，法規沒有寫，要加的話先問受理的登記機關，免得被退件。實際條款請由律師審閱。

對方不肯遷出登記地址怎麼辦：行號、公司與稅籍各有不同的途徑

先用書面通知對方終止借用，請他在期限內辦遷址。遷址要跑的機關與期限，公司地址變更那一篇有完整流程。

對方不辦，要看登記的是行號還是公司。

商業登記法第 29 條規定，行號有下列情形，所在地主管機關得依職權或利害關係人申請，撤銷或廢止它的登記：遷離原址逾六個月未申請變更登記，經通知仍未辦理；登記後經調查發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事。經濟部的函釋補了兩點：六個月從實際遷離之日起算，主管機關要先通知（2005 年）；「無營業跡象」與「所有權人證明無租借」兩個要件要同時成立（2002 年），已辦停業登記的不適用後者（2013 年）。行號不搬，出借人有法定的申請途徑；公司沒有對應的「遷離原址」條文。

公司這邊，公司法第 10 條規定，設立登記後六個月尚未開始營業，或開始營業後自行停止營業六個月以上，主管機關得依職權或利害關係人之申請命令解散。不符合這兩種情形，就回到前面那句：私權爭議循司法途徑。

法院怎麼看？臺灣臺北地方法院 2017 年有一件判決：建物所有權人依民法第 767 條「除去妨害」請求，法院判公司把公司所在地與稅籍登記地址從那棟建物遷出。不過那件被告沒有到庭，是一造辯論、事實視同自認的判決，只能說明有人這樣請求、法院准了，不代表每一件都會這樣判。

稅籍也一樣。稅籍登記規則第 11 條有遷離原址、無營業跡象兩種廢止情形，利害關係人也可以申請；但公司與行號的稅籍，要等登記機關先撤銷或廢止登記才能辦。

對方是	找誰	條件	依據
行號	所在地主管機關	遷離逾 6 個月經通知仍未辦；或無營業跡象並經你證明沒有租借	商業登記法第 29 條
公司	公司登記機關	設立後 6 個月未開業，或停業 6 個月以上	公司法第 10 條
公司或行號	法院	所有人請求除去妨害	民法第 767 條
稅籍	國稅局	登記機關撤銷或廢止之後	稅籍登記規則第 11 條

英國公司註冊處有一份 RP07 表格，讓人對公司的註冊地址提出爭議、申請更改；地址沒經同意被拿去用，也可以向註冊處通報，證據足夠時通常能從登記簿移除。這是英國的制度，只作對照；台灣沒有一套專門處理登記地址爭議的申請程序。在台灣，除了上面那幾種法定情形，同意書一簽，收回的主動權就在約定與法院，不在登記機關。

住家借人登記公司風險怎麼降：不想出借住家時的另一種登記地址

對方要的如果只是一個登記地址，不一定要用你的住家。商務中心的登記地址也是一種做法，像紅點商務中心在桃園與中壢就提供工商借址登記。這樣你的住家維持原樣，對方的公司也有一個有人收信的地址。借址登記合不合法、要準備什麼，借址登記合法嗎那一篇有整理。

借不借，可以先問自己三件事：對方是不是你的配偶或直系親屬、公司會不會真的在你家營業、你一兩年內會不會賣房。三題的答案越接近「不是、會、會」，越值得請對方另找地址。

常見問題