租金扣繳申報流程：公司付租金給個人房東，10%、補充保費與罰則

作者｜紅點商務中心　林鼎鈞律師・郭庭佑執行長

公司租了一間辦公室，房東是個人。第一次付租金那天，會計問了一句：「這筆房租要先扣稅嗎？」

要。這就是大家講的租金扣繳，也有人叫房租扣繳。公司或行號付租金給住在台灣的個人房東，付的當下要先扣 10% 所得稅；單次付到 2 萬元，還要另扣二代健保補充保費。扣下來的錢，次月替房東繳出去，隔年 1 月再向國稅局、健保署各報一次。

這篇站在付租金的公司這一端，把一筆租金從付出去那天，一路走到隔年 2 月把憑單寄給房東，最後講漏了會怎樣。重點不是記住幾個 %，而是知道每一筆租金後面跟著哪幾個期限。文中的條文、費率與門檻，以 2026 年 10 月 16 日查閱全國法規資料庫、財政部與健保署的版本為準。

租金扣繳是什麼：公司付租金時，先替個人房東扣 10% 所得稅

租金扣繳的意思是：公司付租金給房東時，先從租金裡扣下一部分所得稅，替房東繳給國庫。房東隔年 5 月報綜合所得稅時，這筆已經扣的稅可以抵掉應納稅額，扣多了退、扣少了補。

所得稅法第 88 條把租金列在要扣繳的所得裡，由扣繳義務人「於給付時」扣取；各類所得扣繳率標準第 2 條寫的是「租金按給付額扣取百分之十」。租金扣繳 10% 是預繳，不是房東多繳的稅，也不是公司的費用。

打個比方，公司像高速公路上的收費站：租金這台車經過時，先被收一段過路費，但收到的錢不是收費站的，月初要交回去，年底還要交一份名單，寫清楚替誰收了多少。

先用一張表看三種房東：

房東是誰	公司拿到的憑證	付租金時要做什麼
依法開立統一發票的公司、行號	統一發票	不用扣繳
住在台灣的個人	收據，或寫明「支付租金」的匯款回條	扣 10%；每次稅額不超過 2,000 元免扣；單次達 2 萬元另扣補充保費
住在國外的個人（非居住者）	收據或匯款回條	扣 20%，代扣之日起 10 日內繳清並申報

三種房東的差別，決定的是公司要不要扣、扣幾 %、多久要繳。下面一節一節拆開。

誰要扣租金扣繳：承租的公司、行號與執行業務者

所得稅法第 89 條第 1 項第 2 款：租金的扣繳義務人是機關、行政法人、團體、學校、事業、破產財團的破產管理人、執行業務者或信託的受託人；納稅義務人是取得所得的人，也就是房東。

公司、有限合夥、獨資或合夥的行號，都是條文裡的「事業」；律師、會計師、診所這類執行業務者承租辦公室，也是扣繳義務人。個人租房子自己住，不在條文列的範圍，不用扣繳。

這裡有一個 2025 年的變動。財政部賦稅署 2024 年 8 月 28 日的說明：修法前，扣繳義務人是事業負責人；修法後由給付所得的事業本身擔任，2025 年 1 月 1 日起施行，違規時也由該扣繳義務人承擔處罰。2025 年起，扣繳義務人是公司本身，罰單也開給公司。申報書上「扣繳義務人」那一欄填公司，不是老闆的名字。

房東是公司或行號：拿統一發票，租金免予扣繳

所得稅法施行細則第 83 條第 2 項：「營利事業依法開立統一發票之佣金、租賃及權利金收入，均免予扣繳。」

免扣的條件是房東依法開立統一發票，不是「房東是一家公司」這幾個字。向商務中心、共享辦公室、建商或物業公司這類會開發票的營業人承租，拿發票、照發票金額付款就好，租金外加營業稅，進項稅額依規定扣抵。

要注意的是條文本身的範圍。扣繳率標準第 2 條把「在中華民國境內有固定營業場所之營利事業」也放在按 10% 扣繳的對象裡，財政部稅務入口網問答 1508 也這樣寫。真正讓公司房東免扣的，是施行細則那一句「依法開立統一發票」。

所以碰到房東是行號、卻只給收據不開發票的情況（例如免用統一發票的小規模營業人），這筆租金要不要扣，查閱當天沒有查到明確針對這種情況的函釋。房東開不出統一發票時，付款前先問所轄國稅局，不要自己推定免扣。

租金扣繳的 2 萬元門檻：看每一次付多少，不是每個月

扣繳率標準第 13 條第 1 項：境內居住的個人取得租金，扣繳義務人「每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者，免予扣繳」。

2,000 元除以 10% 是 2 萬元。換算回來，單次付給房東的租金在 2 萬元以內，所得稅不用扣；超過 2 萬元，整筆扣 10%。

關鍵在「每次」。施行細則第 82 條寫得很清楚，給付時是指「實際給付、轉帳給付或匯撥給付之時」。同一個房東、同一份租約，付款方式不同，結果就不同：

付款方式	單次給付	所得稅	補充保費
月租 18,000 元，每月付	18,000 元	不扣（稅額 1,800 元未超過 2,000 元）	不扣（未達 2 萬元）
月租 18,000 元，一次付一季	54,000 元	扣 5,400 元	扣約 1,139 元
月租 18,000 元，一次付半年	108,000 元	扣 10,800 元	扣約 2,279 元

（金額只用來示範算法，僅供參考）

同一份租約，按月付不用扣，一次付一季就要扣。這不是漏洞，是規則本來就看單次。一次付清幾個月的短租情況，短期辦公室租賃那一篇有整理合約與付款要注意的地方。

開票付款也一樣。財政部稅務入口網問答 1508 說明，營利事業以非即期支票給付時，以支票上寫的發票日辦理扣繳，不是交票那天。

押金不是租金，交押金那一筆不用扣繳

押金是保證金，退租時要還，不是給付租金，所以交押金時不用扣繳。押金的稅在房東那一端：所得稅法第 14 條第一項第五類第 3 款，財產出租收有押金的，房東要按當地銀行一年期存款利率計算租賃收入，那是房東自己報綜所稅的事。

退租時如果拿押金抵最後幾個月的租金，抵掉的那一部分就是付租金，照樣要看門檻扣繳。

租金二代健保補充保費：單次給付達 2 萬元扣 2.11%

全民健康保險法第 31 條把租金收入列在補充保費的項目裡，由扣費義務人在給付時扣取；第 2 條寫明，扣費義務人就是所得稅法的扣繳義務人。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第 4 條：單次給付達 2 萬元，按補充保險費率扣取；單次超過 1,000 萬元的部分不扣。費率是 2.11%（健保署 115 年補充保險費資料簡表）。

所得稅看算出來的稅額有沒有超過 2,000 元，補充保費看給付金額有沒有達 2 萬元。兩個門檻剛好在 2 萬元這裡錯開一個字：月租剛好 2 萬元，所得稅不用扣，補充保費要扣 422 元。

	所得稅扣繳	二代健保補充保費
比率	10%（非居住者 20%）	2.11%
門檻	每次稅額不超過 2,000 元免扣	單次給付達 2 萬元才扣
什麼時候繳	次月 10 日前	給付日的次月底前
向誰報	國稅局，隔年 1 月底前申報扣繳憑單	健保署，隔年 1 月 31 日前填報扣費明細
沒扣的罰則	一倍以下罰鍰，逾期三倍以下	一倍罰鍰，逾期三倍

兩條線、兩個機關，期限與罰則都分開算。

哪些房東可以免扣補充保費

扣取辦法第 4 條第 2 項列了幾種免扣的情況，跟租金有關的是：第五類被保險人（低收入戶）、沒有投保資格或已經喪失投保資格的人，以及中低收入戶、領身心障礙生活補助等身分，單次給付未達基本工資的租金收入。

健保法第 32 條：符合免扣情形的人，要在受領給付前主動告知扣費義務人。扣取辦法第 5 條要求提出證明，例如低收入戶證明；沒有投保資格的，由房東主動告知後，公司向健保署確認。房東沒在收款前提出證明，公司照樣要扣。

補充保費的收法未來可能會改。根據公視新聞網 2025 年 11 月 6 日的報導，衛生福利部曾提出把租金、利息、股利改按年度結算的構想，行政院隨後指示暫緩；查閱當天，扣取辦法仍是單次給付達 2 萬元。

含稅與不含稅租金怎麼換算：房東要實拿多少，就從總額回推

租約上的租金有兩種寫法，扣繳的算法不一樣。

寫「月租 30,720 元，稅與補充保費由房東負擔」：公司照 30,720 元扣 10% 與 2.11%，扣完匯給房東。

寫「房東每月實拿 27,000 元，稅與補充保費由承租人負擔」：公司多付的那兩筆錢也算租金。營利事業所得稅查核準則第 72 條第 3 款：承租人代出租人支付稅捐，經約定由承租人負擔的，視同租金支出；稅務入口網問答 1508 也說，這種代價「與支付現金租金之性質完全相同」。

所以要從實拿金額回推給付總額，再照總額扣：

給付總額 ＝ 實拿金額 ÷（1 − 10% − 2.11%）＝ 27,000 ÷ 0.8789 ≈ 30,720 元

項目	金額
給付總額（扣繳憑單上寫這個數字）	約 30,720 元
扣繳所得稅 10%	約 3,072 元
補充保費 2.11%	約 648 元
房東實拿	27,000 元

（金額只用來示範算法，僅供參考；四捨五入的方式以國稅局與健保署的系統為準）

同一個「27,000 元」，寫成實拿，公司每個月實際付出去的是 30,720 元左右。扣繳憑單上的給付總額要填回推後的總額，不是 27,000 元，否則房東的所得、公司的扣繳都會對不起來。

管理費、水電也是同一個道理：本來該由房東負擔的費用，約定改由承租人負擔、替房東付掉的，依查核準則第 72 條第 3 款也可能被視同租金。哪些費用算進給付總額，簽約時一起寫清楚。

房東住在國外：租金扣 20%，10 日內繳清並申報

所得稅法第 7 條：在台灣沒有住所、一個課稅年度內住不滿 183 天的，是非居住者。房東長年住在國外、只是在台灣有房子，就是這種情況。

扣繳率標準第 3 條第 1 項第 5 款：非居住者的租金，按給付額扣取 20%。非居住者沒有 2,000 元免扣這條線，第 13 條的免扣只適用境內居住的個人，所以付多少都要扣。

時間也不一樣。所得稅法第 92 條第 2 項：扣繳義務人要在代扣稅款之日起 10 日內，把稅款繳清，並開具扣繳憑單向國稅局申報核驗後發給房東；10 日內遇連續三日以上國定假日，延長五日。

補充保費那一邊，房東如果已經沒有健保投保資格，可以依扣取辦法第 4 條第 2 項第 6 款免扣，但要在收款前主動告知，由公司向健保署確認。

英國也有很像的設計。英國稅務海關總署的 Non-Resident Landlord Scheme 規定，房東住在國外、房客每週付的租金超過 100 英鎊，房客要先按基本稅率扣稅，在每一季結束後 30 日內繳。兩邊的想法一樣：房東在國外、稅不好收，就叫付錢的人先扣。英國的規定只是對照，台灣仍以所得稅法與扣繳率標準為準。

每月繳款：租金扣繳稅款次月 10 日前，補充保費次月底前

所得稅法第 92 條第 1 項：扣繳義務人要在每月 10 日前，把上一個月內扣的稅款向國庫繳清。

繳款用的是「各類所得扣繳稅額繳款書」。財政部北區國稅局的扣繳報繳繳款書列印頁把薪資所得列為代號 151，其他各類所得是 152 到 158 與 15B，連到財政部稅務入口網列印。租金不要用薪資那一張繳，選錯類別，申報時對不起來。

補充保費走另一條路：健保法第 31 條、扣取辦法第 4 條，給付日的次月底前填具繳款書，向健保署繳納。

晚繳的代價也分兩邊：

• 所得稅：所得稅法第 114 條第 3 款加徵滯納金；稅捐稽徵法第 20 條，每逾三日按滯納數額加徵 1%，逾三十日仍未繳就移送強制執行。
• 補充保費：健保法第 35 條，寬限 15 日；寬限期過了仍沒繳，每逾一日加徵 0.1% 滯納金，扣費義務人的上限是應納費額的 15%。

扣下來的稅與保費不是公司的錢，月初現金再緊也不要拿去週轉。

每年 1 月申報：扣繳憑單、免扣繳憑單與補充保費扣費明細

隔年 1 月，公司要把前一年付給每位房東的租金，分兩條線各報一次。

所得稅（國稅局）：

• 有扣到稅的：所得稅法第 92 條第 1 項，1 月底前開具扣繳憑單彙報國稅局，2 月 10 日前寄給房東。租賃所得的格式代號是 51。
• 沒扣到稅的（每次都在 2 萬元以內）：第 89 條第 3 項，1 月底前把房東姓名、住址、身分證字號與全年給付金額列單申報，2 月 10 日前把免扣繳憑單寄給房東。
• 全年給同一位房東不超過 1,000 元的，才可以免列單申報（扣繳率標準第 13 條第 3 項）。
• 1 月遇連續三日以上國定假日，申報延到 2 月 5 日、填發延到 2 月 15 日。

月租不到 2 萬元、整年沒扣過稅，1 月一樣要報，報的是免扣繳憑單。最常漏的就是這一種：月租 15,000 元，一年 18 萬元，一毛稅都沒扣，但房東的租賃所得還是要讓國稅局知道。

補充保費（健保署）：扣取辦法第 10 條，1 月 31 日前把上一年度扣取的補充保費，依規定格式填報扣費明細（房東姓名、住址、身分證字號、給付日期、所得類別、給付金額、扣費額）。繳費時已經一併填報扣費明細、用電子方式送健保署的，可以免再報一次。

要報這些，公司手上一定要有房東的姓名、身分證字號與地址。簽約時就收齊，跟租約放在一起；有身分證字號的資料要鎖好，不要放在大家都打得開的共用資料夾。

這幾個日期放回一整年的報稅節奏，可以看公司報稅行事曆那一篇。

租金扣繳算一筆帳：月租 32,000 元的一整年

假設一家公司向個人房東承租辦公室，租約寫「月租 32,000 元，稅與補充保費由房東負擔」，每月 5 日匯款。數字只用來示範算法，僅供參考：

時間	公司要做的事	金額
每月 5 日	付租金，扣稅與補充保費	扣稅 3,200 元、補充保費約 675 元，匯給房東約 28,125 元
每月 10 日前	繳上個月扣的稅	3,200 元
次月底前	繳補充保費	約 675 元
隔年 1 月底前	申報扣繳憑單（格式 51）	給付總額 384,000 元、扣繳稅額 38,400 元
隔年 1 月 31 日前	健保署扣費明細	補充保費全年約 8,100 元
隔年 2 月 10 日前	把扣繳憑單寄給房東	—

一筆每月固定的房租，一年下來公司要跑 24 次繳款、2 次申報、1 次寄件。習慣做法是在付租金那天就把兩張繳款書一起排好，月底對帳時看繳款證明跟當月付款紀錄對不對得起來。

如果哪個月晚了：3,200 元在 19 日才繳，晚了 9 天，是三個「三日」，滯納金 3%，大約 96 元。金額不大，真正要避免的是逾三十日被移送強制執行，以及帳上留下一筆對不起來的紀錄。

租金沒扣繳或漏報的罰則：所得稅法第 114 條與健保法第 85 條

情況	處罰	依據
應扣未扣、短扣	限期補繳補報，按應扣未扣或短扣的稅額處一倍以下罰鍰；限期內沒補，三倍以下	所得稅法第 114 條第 1 款
已扣，但沒依限申報或填發扣繳憑單	1,500 元以上 2 萬元以下；限期仍沒補，3,000 元以上 45,000 元以下	第 114 條第 2 款
已扣，晚繳	加徵滯納金，每逾三日 1%	第 114 條第 3 款、稅捐稽徵法第 20 條
免扣繳憑單沒依限申報或填發	1,500 元以上 2 萬元以下；屆期未補，3,000 元以上 9 萬元以下	第 111 條第 2 項
補充保費沒扣	限期補繳，按應扣金額處一倍罰鍰；限期內沒補，三倍	健保法第 85 條
補充保費晚繳	寬限 15 日後每日 0.1%，上限 15%	健保法第 35 條

所得稅的罰鍰寫的是「一倍以下」，補充保費寫的是「一倍」，後者沒有往下調的空間。

拿前面那間公司來算：月租 32,000 元，整年忘了扣。國稅局查到之後，公司要限期補繳 38,400 元並補報憑單，罰鍰最高 38,400 元；限期內還沒補，最高變成 115,200 元。健保署那邊，要補繳約 8,100 元，另處一倍、也就是約 8,100 元的罰鍰；逾期是三倍。

很多人最擔心的是「沒扣繳的租金是不是不能報費用」。查核準則第 72 條第 4 款的答案是不會：給付租金沒依法扣繳，國稅局會限期補繳、補報並處罰，但這筆租金支出仍准核實認定。第 5 款再補一句：房東已經把這筆租賃所得併入當年度所得申報繳稅的，可以免再叫公司補繳扣繳稅款，但仍依法處罰。

補繳的錢最後誰出？補充保費那一邊，扣取辦法第 9 條寫明，少扣的要補足，並得事後向房東追償。所得稅那一邊，條文沒有寫公司可以向房東收回，公司能不能要回來，要看租約怎麼約定；與其事後追，不如付第一筆租金時就扣對。

老闆把自己的房子租給公司：一樣要扣繳

小公司很常見的安排：老闆名下有一間房子，拿來當公司的辦公室，公司每月付租金給老闆。

這時候老闆就是個人房東，公司照樣是扣繳義務人。付給老闆的租金，跟付給陌生房東一樣要扣 10%、達 2 萬元扣補充保費、1 月底申報。老闆是公司的負責人，不影響這件事。

如果公司不付租金、老闆免費讓公司用呢？公司沒有給付，就沒有東西可以扣繳。但房東那一端還有一條：所得稅法第 14 條第一項第五類第 4 款，財產借給他人使用，除非查明確實無償、而且不是供營業或執行業務使用，否則要參照當地一般租金計算租賃收入；施行細則第 16 條把「他人」定義成本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。公司是法人，借給自己的公司營業用，不等於自用。老闆個人可能被參照當地一般租金設算租賃收入，這部分跟老闆自己報綜所稅有關，建議先跟會計師或國稅局確認。

租約裡跟租金扣繳有關的五件事

扣繳是法律規定的義務，不是房東和公司可以約定不扣的事。能在租約裡談的，只有「誰負擔」，不是「扣不扣」。所以簽約前，這五件事寫清楚，比事後解釋省事：

條款	要寫什麼	為什麼
租金是含稅還是實拿	寫明「月租 X 元（含所得稅與補充保費）」或「房東實拿 X 元，稅與保費由承租人負擔」	決定扣繳憑單上的給付總額
補充保費由誰負擔	跟所得稅分開寫一句	很多租約只寫「稅」，沒提補充保費
付款週期	按月、按季或一次付清	決定每次有沒有超過門檻
房東的身分與資料	個人或營業人、能不能開發票、住不住在台灣、身分證字號與地址	決定扣 10%、20% 或拿發票；年底申報要用
管理費、水電與代付費用	誰付、付給誰、算不算在租金裡	約定由承租人負擔的，可能被視同租金

房東說「不要扣，我自己報」，公司不能照做；那句話改變不了公司是扣繳義務人。真正可以談的，是把租金調成含稅總額，讓房東實拿的數字是他要的。

押金、提前解約與回復原狀這些條款，辦公室租約那一篇有逐條整理。

簽約前要怎麼把租金、管理費與一次性費用加成每月的總成本，小型辦公室出租那一篇有試算。

如果你在桃園找辦公室或登記地址，紅點商務中心的專業資源整合可以對接會計記帳，簽約前把租金的扣繳方式一起對過一次。

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