廠辦商辦差別：工業區能不能登記公司、哪些行業能進駐、租前怎麼查

作者｜紅點商務中心　林鼎鈞律師・郭庭佑執行長

在桃園找辦公室，很容易遇到這種物件：樓高夠、空間方正、樓下就能停貨車，同樣的預算，坪數比市區的商辦大上一截。仲介說這是「廠辦」。你心裡大概會冒出兩個問題：我的公司可以登記在這裡嗎？會不會一送件就被退？

先講結論：廠辦能不能用，看的不是建物叫什麼，而是這塊工業用地允許不允許你的營業項目。而且「會不會被退件」通常不是最大的風險，真正要擔心的是登記之後，被查到用途不符。

這篇只講工業用地上的廠辦。商辦本身是什麼、跟商務中心和住辦差在哪，商辦是什麼那一篇已經整理過，這裡不重講。文中法規以 2026 年 10 月 29 日查閱的版本為準，地方規定以桃園為例。

廠辦是什麼：蓋在工業用地上、生產倉儲辦公可以混用的建物

廠辦是市場上的講法，指一棟建物裡同時放得下生產、倉儲、研發和行政辦公。常見的長相有兩種：一種是獨棟的廠房，前面或樓上隔一塊辦公室；另一種是一層一層賣、一層一層租的「廠辦大樓」，外觀跟辦公大樓差不多，但蓋在工業用地上。

要記住一件事：使用執照上沒有「廠辦」這兩個字，執照寫的是「使用類組」。所以仲介說它是廠辦，只代表它長得像廠辦，不代表它能做什麼。

廠辦底下的土地，在台灣大致分成四種，規則各不一樣：

• 都市計畫裡的工業區：都市計畫法桃園市施行細則第 13 條把工業區分成特種、甲種、乙種、零星工業區。
• 依產業創新條例（或更早的獎勵投資條例、促進產業升級條例）編定開發的工業區或產業園區。
• 非都市土地的丁種建築用地。
• 科學園區。

打個比方，土地使用分區像停車場地上畫的格子。黃線格是卸貨用的，白線格是一般車位，身障格有專門的人能停。車子停得進去，不代表停那格是合法的。廠辦的格子是畫給工業用的，你的公司能不能停進去，要看那一格寫給誰。

有些地方乾脆把「可工可辦」做成正式類別。香港城市規劃委員會的規劃指引就定義了「工業—辦公室（I-O）大廈」：除了專門設計給非工業用途的部分，每個單位都可以彈性作工業或辦公室用途。同一份指引也寫明，在那個地帶的既有工業大廈與 I-O 大廈裡，可以直接使用的辦公室，限於火災風險較低、不直接對公眾提供服務或貨品的那一種；要開放給客人進出的，另外要申請許可。可工可辦，在香港也不等於什麼辦公室都能進。台灣沒有這樣的法定類別，「廠辦」只是市場用語，這也是為什麼租廠辦之前，要自己把格子看清楚。

廠辦商辦差別：土地分區、使用執照類組與能進駐的行業對照表

廠辦和商辦最根本的差別有兩層：底下的土地是哪一種分區，建物的使用執照是哪一個類組。看物件時，這兩樣比坪數更該先問。

比較點	商辦	廠辦
底下的土地	多半是商業區	工業用地：都市計畫工業區、產業園區、丁種建築用地
使用執照常見類組	多為 G-2：供商談、接洽、處理一般事務之場所	常見以 C 類核准，例如 C-2：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理一般物品之場所（以該棟執照為準）
誰可以進駐	一般辦公的行業	看土地種類：乙種工業區以工廠與附屬設施為主；產業園區限定行業
想換成別的用途	也要看類組，但多半已是辦公	從 C 類改成 G 類辦公，屬於變更使用類組，要申請變更使用執照
工廠登記	不適用	要做製造加工的，土地不符就不能辦工廠登記
管理費	大樓管委會	大樓管委會；在產業園區內，另有管理機構依法收的維護費
空間條件	樓高、載重照一般辦公	樓高、樓板載重、貨梯、卸貨空間多半比較好

表裡的類組定義，出自內政部的建築物使用類組及變更使用辦法附表一。C 類叫「工業、倉儲類」，G 類叫「辦公、服務類」。同樣是辦公，G-1 是「供商談、接洽、處理一般事務，且使用人替換頻率高之場所」，G-2 只寫到「處理一般事務」——差別在人進進出出的頻率。客人越多、人流越雜，建築與消防的要求通常也越高，這也是客人上門的行業最難放進廠辦的原因。

把 C-2 的空間裝潢成辦公室，不會讓它自己變成 G-2。建築法第 73 條第 2 項規定，建築物變更使用類組，要申請變更使用執照；第 91 條第 1 項第 1 款規定，沒經核准擅自變更使用的，處建築物所有權人、使用人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期不改可以連續處罰、限期停止使用。

國外也有不同的分法。英國從 2020 年 9 月 1 日起，修正後的使用類別規定把辦公室、研發，以及在住宅區進行也不影響環境的工業製程，放進同一個使用類別 Class E(g)；一般工業（B2）、倉儲物流（B8）另外分類。Use Classes Order 第 3 條又規定，同一個類別裡換用途，原則上不算開發行為，所以在英格蘭從辦公改成輕工業，換用途這一步本身不用另外申請規劃許可（施工與個別許可條件另計）。這是英國的制度，只能當對照：台灣的辦公（G 類）和工業倉儲（C 類）仍然是兩個類別，要換就要走變更程序。

廠辦能不能登記公司：登記准了，不代表那裡可以這樣用

很多人擔心送件會被退。實際上，公司法第 388 條規定，主管機關令申請人改正的範圍，是「違反本法或不合法定程式」；經濟部 96 年的函釋也說，公司登記事項採形式審查，就公司提出的申請書件審核，符合公司法就應准予登記。

所以拿著一份有效的租約去登記，多數情況下，登記本身不是最難的那一關。難的在後面。

經濟部 99 年談商業登記的函釋講得很直白：商業登記不需要審查土地及建物的用途；經營業務的場所應符合都計、建管、消防等規定，依「登記與管理分離」的原則，屬於登記後的管理事項。

也就是說，登記機關讓你登記，不等於都市發展局與建築管理處同意你在那裡營業。被查到用途不符時，都市計畫法第 79 條可以對土地或建築物的所有權人、使用人或管理人處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令停止使用或恢復原狀，不改可以按次處罰、停止供水供電。承租的公司就是條文裡的「使用人」，要擔風險的不只房東。

假設一家做電商的有限公司，租了乙種工業區一棟廠辦的二樓，一半放辦公桌、一半堆貨。登記很順，半年後因為有人檢舉被稽查，認定那一層的用途跟土地分區、使用執照都對不上。這時候受影響的不只罰單，押金、裝潢、印好的名片和發票上的地址，全部要跟著處理。

文件、分區與稅籍這三關各管什麼，租來的辦公室能不能登記公司那一篇有逐關說明。下面只講工業用地特有的那一關：你的營業項目，在這塊土地上被不被允許。

桃園乙種工業區的廠辦：辦公室要跟著工廠，條文沒有一般事務所

桃園的都市計畫工業區，規則寫在都市計畫法桃園市施行細則（2026 年 1 月 6 日修正發布的版本）。第 17 條開頭是這樣寫的：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主」，後面列出不能做的危險性工業。

關鍵在「以工廠為主」這幾個字：辦公室在條文裡，是跟著工廠出現的。同一條把幾類設施講清楚：

第 17 條列的設施	跟辦公、倉儲有關的寫法	白話說
工廠必要附屬設施	研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室（所）；倉庫、生產實驗室、訓練房舍；員工宿舍及員工餐廳；經市府審查核准、與工廠產品或原料有關的買賣、進出口業務	工廠可以有自己的辦公室、倉庫和業務部門
工業發展有關設施	倉儲業相關設施（賣場除外）、機械設備租賃業、工業產品展示服務業、經核定之企業營運總部、使用土地超過一公頃並經審查通過的大型展示中心或商務中心	跟工業發展有關、條件寫死的幾種行業
公共服務設施及公用事業設施	一般零售業及餐飲業不超過單一建築基地 5%、總樓地板面積不超過 500 平方公尺；倉儲批發業要符合土地面積、12 公尺道路與計畫審查	給工業區上班的人用的生活機能，有面積上限

翻完整條，會發現一件事：桃園的條文裡沒有「一般事務所」。辦公室出現的身分，是工廠的附屬辦公室、跟工廠產品有關的買賣進出口，或是經核定的企業營運總部。依同一條，這些設施還要經市政府審查核准才能建築，增建與變更使用也一樣。

所以，一家跟任何工廠都沒有關係的貿易、軟體或顧問公司，想把乙種工業區的廠辦當純辦公室用，條文並沒有直接寫可以。能不能被認定合規，要拿營業項目去問都市發展局，不要先假設可以。甲種工業區（第 18 條，以輕工業及無公共危險之重工業為主）也是同一個邏輯。

另外，個別都市計畫的土地使用分區管制要點，可能比施行細則再嚴一點，查的時候以那一塊地所在的細部計畫為準。

結論是：在桃園的乙種工業區，廠辦是給工廠用的，辦公室是工廠的附屬品。你要的如果只是一間辦公室，這類物件要先問過再談租金。

產業園區的廠辦：產業用地（一）列了八類行業，資訊服務與管理顧問在內

同樣叫工業區，產業園區是另一套規則。桃園施行細則第 21 條說，依產業創新條例、原獎勵投資條例或促進產業升級條例編定開發的工業區或產業園區，得依它們自己的法令辦理，不受第 17 條到第 19 條限制。

管這件事的是經濟部的產業園區各種用地用途及使用規範辦法（2024 年 6 月 13 日修正）。第 3 條把產業用地（一）限定給八類行業：

1. 製造業
2. 電力及燃氣供應業
3. 批發業（不含農產原料及活動物批發業、燃料批發業、其他專賣批發業）
4. 倉儲業（含儲配運輸物流）
5. 資訊及通訊傳播業（不含影片放映業、傳播及節目播送業、電信業）
6. 企業總管理機構及管理顧問業、研究發展服務業、專門設計服務業、工程服務及相關技術顧問業、技術檢測及分析服務業
7. 污染整治業
8. 洗衣業（具中央工廠性質）

這八類都可以附設辦公室、倉庫、生產實驗及訓練房舍。對照前一節會發現：在產業園區，軟體、資訊服務、管理顧問、設計這類「坐辦公桌」的行業，反而被明列在可以進駐的名單裡。

第 4 條的產業用地（二）是給支援產業用的，例如住宿餐飲、金融保險、運輸、部分專業服務、醫療保健、連鎖便利商店；它的土地不能超過產業用地全部面積 30%，跟產業用地（一）同棟混合使用時，樓地板面積也不能超過該棟 30%。

第 8 條則規定，園區內各種用地要按核定的計畫使用，違反的，主管機關會通知地方政府，依區域計畫法、都市計畫法或建築法處理。所以租產業園區的廠辦，要問的是「這一戶是哪一種產業用地、我的行業在不在名單上」。各園區的核定計畫與管理機構，是最直接的詢問對象。

科學園區廠房與非都市丁種建築用地：另外兩套規則

科學園區又更嚴格一點。科學園區設置管理條例第 5 條定義的「園區事業」，是科學事業，以及經核准在園區內設立、提供科學事業營運、管理或技術服務的事業；園區事業的設立要經管理局審查。第 19 條也寫明，園區內私有廠房的轉讓，以供經核准設立的園區事業及研究機構使用為原則。在科學園區，不是有錢租就能進去，要先成為核准的園區事業。

非都市土地的丁種建築用地，是供工廠及有關工業設施建築使用的用地，照非都市土地使用管制規則附表一的容許使用項目使用。這類土地的分區與使用地類別寫在土地謄本上，查詢要找地政事務所。

物件介紹寫「科技園區」「工業用地」時，要先弄清楚是哪一種，因為名字裡有「園區」兩個字，不代表它適用同一套規則。

桃園這幾年就有一個例子。根據聯合報 2026 年 5 月的報導，桃園市政府經濟發展局規劃開發大園智慧、新屋頭洲、平鎮東龍與大溪四個科技園區，報導指出七成產業用地供未登記工廠進駐、三成引進策略型產業，預計 2032 年起陸續釋出用地。名字叫「科技園區」，規劃的主角是工廠；個別園區開放哪些行業，仍以它的核定計畫為準。

租廠辦的三個常見誤會：登記准了、裝潢好了、工業區一律不能辦公

第一個誤會是「登記准了就代表合法」。前面講過，公司登記看的是文件，用途合不合規是登記後的管理事項。登記核准函證明公司存在，不證明那一層可以這樣用。

第二個誤會是「裝潢成辦公室，它就是辦公室」。使用類組跟著使用執照走，不跟著裝潢走；隔間、地毯、會議桌都換了，執照上的 C 類也不會自己變成 G 類。

第三個誤會剛好相反：「工業區一律不能辦公」。這也不對。工廠的附屬辦公室、跟工廠產品有關的業務、經核定的企業營運總部，條文都寫了；產業園區還明列資訊服務、管理顧問、設計這些行業。問題從來不是「工業區能不能辦公」，而是「你這一種辦公，條文有沒有寫到」。

哪些公司適合租廠辦：用營業項目分成四種情況

把前面幾節收成一張表。真正決定答案的，是你登記的營業項目，不是公司名稱，也不是「我只是坐辦公桌」這句話。

你的公司	都市計畫乙種工業區（以桃園為例）	產業園區	怎麼判斷
製造、加工、組裝、修理	本來就是給這類用的	產業用地（一）第一類	適合；要辦工廠登記的，先確認土地符合
倉儲、批發、物流	倉儲業相關設施可以；倉儲批發業有面積與道路條件	批發業（部分除外）、倉儲業在名單內	多半可行，條件要對
純辦公：貿易、電商、軟體、顧問、設計	條文沒有一般事務所，跟工廠無關的要先問	資訊服務、管理顧問、設計、批發在名單內	產業園區較有機會；乙工先問都發局
客人上門：門市、餐飲、補習班、診所	零售與餐飲有 5%、500 平方公尺上限	餐飲、補習（其他教育）、醫療保健屬產業用地（二）的支援產業，有 30% 上限；一般門市不在名單	多半不適合

要做製造加工的，還有一關：工廠登記。工廠管理輔導法第 15 條規定，違反土地使用管制規定的，不得辦理工廠登記；第 30 條規定，沒完成工廠登記就擅自製造、加工的，主管機關令其停工並限期登記，屆期未登記還繼續生產的，處行為人 2 萬元以上 10 萬元以下罰鍰。要不要辦工廠登記，看規模：經濟部的工廠從事物品製造加工範圍及面積電力容量熱能規模認定標準，一般工廠的門檻是廠房面積 150 平方公尺以上，或生產設備的電力容量、熱能合計 75 千瓦以上（化學材料、石油及煤製品這類另有較低門檻）。土地不對，工廠登記就辦不下來，規模越大越要先查。

表格是判斷方向，不是結論。同一種行業，換一塊地、換一個細部計畫，答案就可能不一樣。個案以主管機關的答覆為準。

租廠辦前的查詢順序：分區、使用執照、營業項目三件事怎麼查

假設一家三個人的顧問公司在中壢找辦公室，看上一間廠辦。照下面的順序查，每一步都在簽約之前：

1. 先查土地分區。都市計畫土地可以用桃園市政府的土地使用分區線上查詢及證明核發系統，輸入地號就能看；非都市土地向地政事務所申請土地謄本。
2. 再看使用執照。跟房東要使用執照影本或號碼，看那一層是哪個類組；要確認可以找建築管理處使用管理科。
3. 拿營業項目去問。桃園市政府經濟發展局的說明寫得很清楚：內政部訂有「營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表」，可以在公司設立登記前先填表，以書面向都市發展局、地政局、建築管理處查詢，也可以送經濟發展局商業行政科代轉。
4. 在產業園區裡的，另外問園區的管理機構：這一戶是哪種產業用地、你的行業在不在名單上。
5. 都確認了，再簽約。租約裡寫明承租人可以用這個地址辦公司登記與稅籍登記，並約定查詢結果不符時可以解約。

第三步是最多人跳過、也最值得做的一步：書面答覆比仲介的一句「可以啦」可靠得多。

商用租約有哪些條款要特別看，辦公室租約那一篇有逐條整理。

廠辦的房屋稅、地價稅與管理費：房東在意什麼、你要多付什麼

房屋稅和地價稅是房東在繳，但會影響房東願不願意讓你登記、租金怎麼開。

房屋稅條例第 5 條規定，非住家用房屋供營業使用的，稅率在房屋現值 3% 到 5% 之間；住家與非住家混合使用，依實際使用面積分別課稅。廠辦和商辦拿來營業，都落在這一級。

地價稅比較特別。土地稅法第 18 條規定，供工業直接使用的工業用地，地價稅按千分之十計徵，但條文有一句但書：「未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之」。換句話說，工業用地沒照工業用途使用，房東可能失去這個稅率。有些房東很在意承租人做什麼，原因在這裡。

你自己要多算的有兩筆。第一筆是租金扣繳：房東是個人時，公司付租金要扣繳、可能還有補充保費，租金扣繳那一篇有完整流程，廠辦跟商辦一樣。第二筆是管理費：產業創新條例第 53 條規定，產業園區的管理機構得向區內各使用人收取一般公共設施維護費、污水處理系統使用費等費用，費率報主管機關核定，逾期每逾 2 日加徵 1% 滯納金，最多加到 15%。在產業園區裡的廠辦大樓，可能同時有管委會的管理費和園區的維護費兩份。簽約前問清楚兩份各由誰付。

只需要辦公與登記地址時，彈性月租的商務中心是另一條路

把上面整理完，答案其實很清楚：要做製造、要放貨、要讓貨車進出，廠辦是對的工具；只需要坐辦公桌和一個登記地址的公司，廠辦未必划算。

查分區、查執照、等書面答覆，加上裝潢與押金，花的時間和錢都不少；租金單價比較低，不一定等於總成本比較低。這類公司在桃園另外一個選擇，是用彈性月租的商務中心：短期就能進駐、空間已經是辦公用途、不用一次押上高額押金。紅點商務中心在桃園有三個館，提供辦公室、會議室與借址登記，並整合配合的律師與會計師資源，可以先預約參觀，再比較哪一種適合你現在的階段。

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